จัดสรรไม่จัดสรร

แบ่งที่ดินขายยังไง

ไม่ให้โดนฟ้อง

พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน

กฎเหล็กที่ Developer ต้องรู้!

ผมมีที่ดินผืนงามตั้งใจจะแบ่งขายเป็นแปลงย่อย กะว่าจะแบ่งขายทีละ 4 แปลงก่อน เพื่อจะได้ไม่ต้องไปยุ่งกับการขออนุญาตจัดสรรที่ยุ่งยาก และไม่ต้องทำสาธารณูปโภคให้เปลืองทุน ผมวางแผนไว้ว่า ค่อยๆ แบ่งขายครั้งละ 4 - 5  แปลง สร้างบ้านขายไปเรื่อย พอขายหมดก็สร้างใหม่ขายใหม่ รวมแล้วไม่น่าะเกิน 20 แปลง ทำแบบนี้ครั้งนึงไม่ถึง 10 แปลง ก็ไม่ต้องขอจัดสรร จะได้ประหยัดค่าส่วนกลาง ลูกค้าก็ไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลาง winwin ทั้งคู่

หยุดก่อนครับเฮีย ถ้าคิดจะแบ่งขายเกิน 10 แปลง แต่ไม่ขออนุญาตจัดสรร เฮียกำลังก้าวขาเข้าสู่เขตอันตรายของกฎหมายทันที! เป็นเสียงในหัวที่ดังขึ้น หลังจากเห็นบทความนี้ ว่อนในโซเชียล ได้แต่คิดและบอกตัวเองในใจ เพราะเค้าเขียนให้อ่านแต่ไม่ได้เปิดให้ comment หวังว่าจะเจ้าของโพสต์จะได้ยินเสียงในหัวของปราบ

รู้หรือไม่คำว่า 10 แปลง เค้าไม่ได้นับเป็นรายครั้ง เค้าจะนับรวมทุกแปลง ไม่ใช่นับรวมแค่ปีนี้ แต่จะนับรวม 3 ปีต่อเนื่อง หากนับนิ้วมือ เอ๊ย..นับรวมที่ดินที่นำไปพัฒนาขายภายใน 3 ปีรวมแล้วถึง 10 แปลง คุณก็ติดกับดักจัดสรรทันที! ไม่ต้องหือไม่ต้องอือ  แถมถ้าลูกค้ามารู้ทีหลังว่า โครงการยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรร แล้วเราไปทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยคิดว่าเป็นโครงการจัดสรร งานนี้อาจมีเรื่องถึงขั้นขึ้นโรงขึ้นศาล

ล้อมวงมาทำความเข้าใจ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินกันก่อน อ่านไปมึนไปจะจับใจความได้ว่า การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะจากโฉนดเดียวหรือหลายโฉนดที่ติดกัน ถือเป็นการจัดสรร ยังไม่พอยังมีกฎ 3 ปีมาเป็นตัวคุมอีกชั้น แม้ว่าครั้งแรกปีแรกคุณจะแบ่งแปลงขายไม่ถึง 10 แปลง อย่าเพิ่งตายใจภายใน 3 ปีข้างหน้า หากมีการแบ่งเพิ่มจนรวมกันแล้วถึง 10 แปลง คุณคือผู้จัดสรรที่ดินตัวจริงเสียงจริงทันที! คุณจะกลายเป็นคนเข็มขัดสั้น แฮ่..คุณจะคาดไม่ถึงว่าที่ดินแปลงที่ 9 หรือ 10 ปะเหมาะเคราะห์ดี อาจจะโอนไม่ได้ เพราะคุณยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นผู้จัดสรร

ทำความเข้าใจกันก่อนว่า ทำไมต้องบังคับให้จัดสรร ไม่จัดสรรขายไม่ได้เหรอ ผู้ซื้อก็ยินยอมที่จะซื้อ ไม่ได้มีใครอยากจ่ายค่าส่วนกลาง จ่ายค่าอะไรต่อมิอะไรเยอะแยะ ตอบแบบหล่อๆ เทพๆ ว่าเพื่อให้มั่นใจว่า ผู้ซื้อที่ซื้อบ้านไปแล้ว จะไม่กลายได้บ้านที่เข้าไม่ถึงสาธารณูปโภค กลายเป็นผู้ที่อยู่ในถิ่นทุรกันดาร เข้าไม่ถึงถนนหนทาง ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปา ไม่มีพื้นที่ส่วนกลางและไม่มีบริการสาธารณะ เพราะผู้ประกอบการที่จดทะเบียนจัดสรร ต้องชี้แจงอย่างละเอียดว่า จะจัดให้มีบริการสาธารณะ จัดพื้นที่ส่วนกลางให้กับผู้ซื้ออย่างไร เพื่อให้ผู้ซื้อได้ใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจ ยังไม่พอ เพื่อให้มั่นใจว่า ลูกค้าจะไม่ถูกทิ้งไว้กลางทาง กฎหมายจัดสรรยังกำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องจัดให้มีการค้ำประกันจากธนาคาร เพื่อความมั่นใจว่าโครงการและระบบสาธารณูปโภค จะเสร็จจริงไม่ได้โม้

            3 ปี 10 แปลง เป็นกฎเหล็ก ที่ต้องจำให้มั่น ถ้าไม่อยากให้ต้นทุนพุ่ง เพราะจัดสรร ก็ต้องทยอยทำไป อย่าให้ผิดผี ถ้าอยากทำเกินจะไปขายที่ดินต่อ เพื่อให้ใครนำไปพัฒนาต่อก็ว่ากันไป ความเสี่ยงใครกรรมใคร ก็รับไปเอง แต่ถ้าจับยามสามตาว่าเกินแน่ อย่าลังเลคำนวณต้นทุนและราคาขาย ให้ครอบคลุมต้นที่จะเกิดให้ดี เมื่อตัดสินใจแล้วว่าต้องแปลงร่างแน่นอน ก็ขอฝากเช็กลิสต์ เพื่อเตรียมให้เป๊ะก่อนยื่นคำขอ

     โฉนดที่ดินต้องเป็นชื่อผู้ขอและปลอดภาระผูกพัน (ถ้าจำนองต้องมีหนังสือยินยอมจากธนาคาร)

     แผนผังแปลงย่อยต้องชัดเจนว่าหลังไหนอยู่ตรงไหน

     โครงการสาธารณูปโภคแผนการก่อสร้างถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ พร้อมประมาณการราคา

     สัญญาจะซื้อจะขายต้องเป็นแบบที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น (ห้ามเอาเปรียบผู้บริโภค)

     แบงก์การันตีธนาคารต้องค้ำประกันค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค เพื่อเป็นหลักประกันให้ลูกบ้าน

สิ่งที่ผู้พัฒนาหลายคนชอบทำและชอบถามหลัง ทำว่าตลาดกำลังดีกระแสกำลังดัง ทำ Pre-sale ก่อน ได้รับอนุญาตจัดสรรได้ไหม ตอบแบบไม่ค่อยอยากต่อว่า การขายโครงการที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรโดยชี้แจงลูกค้าว่าอยู่ระหว่างขออนุญาติจัดสรรไม่มีปัญหาอะไร โครงการไหนๆ ก็ทำเป็นสิ่งหลายโครงการ ก็ทำกัน แต่มีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อและผู้ขายก็ต้องยอมรับแรงกระทบ ฝั่งผู้ซื้อหากตัดสินใจซื้อไปแล้ว ก็ต้องแบกรับความเสี่ยง หากโครงการไม่ผ่านการจัดสรร ผู้ซื้อจะกู้แบงก์ไม่ผ่านและโอนที่ดินไม่ได้ ตามมาด้วยการเรียกร้องเงินคืนและอาจลุกลามไปถึงคดีความ แต่แนะนำว่าฟ้าถล่มแผ่นดินทลาย อย่าเพิ่งหยุดผ่อนดาวน์ เพราะถ้าผู้ซื้อตกใจ แล้วหยุดส่งเงินดาวน์โดยพลการ อาจกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาและโดนริบเงินได้ ควรหาทนายจุ๊กกรู, ทนายแก้วผู้รักเด็ก เอ๊ย..ทนายรักทนายอิสระมา ช่วยดูแลให้คำแนะนำก่อนตัดสินใจดำเนินการ จะไม่ได้พลาดพลั้งผิดผี ฝั่งผู้พัฒนาว่ากันยาว ตั้งแต่โครงการอาจจะขายไม่ได้, ที่จะโอนก็โอนไม่ได้, จะเริ่มดวงตก มีปัญหากับธนาคาร, ตามมาด้วยคดีความอีกเยอะ  เจ็บนี้อีกนาน

การทำธุรกิจอสังหาฯ ทางลัดอาจเป็นทางตันการเตรียมตัวให้พร้อม และทำตามกติกาจัดสรรตั้งแต่ต้นคือ วิธีที่ประหยัดที่สุดและยั่งยืนที่สุด อย่าปล่อยให้โครงการร้อยล้านของคุณ ต้องมาหยุดชะงักเพียงเพราะคำว่าไม่รู้กฎหมาย การยื่นจัดสรรที่ดินมีรายละเอียดปลีกย่อยเยอะมาก ทั้งเรื่องกฎหมายที่ดิน, ผังเมือง และการเงิน การหาที่ปรึกษาธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดินมาช่วยวางแผนโครงการ คือการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด "หาที่ปรึกษาที่ใช่แล้วคุณจะชนะ"

#จัดสรรที่ดิน #พรบจัดสรรที่ดิน #อสังหาริมทรัพย์ #Developer #แบ่งแยกที่ดิน #SME #วางแผนโครงการ #ที่ปรึกษาธุรกิจ