ขายบ้านไม่บาน

ขายบ้านเก่าไปซื้อบ้านใหม่ 

เจอภาษี 3.3% เข้าไปถึงกับเข่าทรุด!

ไขความลับ "1 ปีในทะเบียนบ้าน"

 ที่ช่วยเซฟเงินแสน!

อาจารย์ครับอยากขอคำแนะนำผมซื้อบ้านมาได้ 2 ปี ตอนนี้ลูกกำลังจะเกิด เลยอยากขยับขยายไปหลังใหม่ แต่พอเห็นยอดภาษีวันโอนแล้ว แทบอยากพับโครงการ! ทำไมภาษีมันโหดแบบเต็มคาราเบลขนาดนี้?' นี่คือความอึดอัดใจของคนมีมานะที่อยากสร้างครอบครัว กะจะขายบ้านเก่ามาเป็นทุนซื้อบ้านใหม่แต่ดันเจอ 'ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ดักหน้าขาย 5 ล้าน โดนภาษีตัวเดียวไปแล้ว 165,000 บาท! ยังไม่รวมค่าโอนและภาษีอื่นๆ ที่รอดักตีหัวอยู่ข้างหลังอีกนะ

หากไม่รู้จักเจ็บปวดก็คงไม่ซึ้งถึงความสุข คำนี้ใช้ได้ดีกับผมที่มุ่งมั่นสร้างตัวปากกัดตีนถีบ จนมีบ้านหลังแรกเป็นของตัวเองเมื่อ 2 ปีก่อน ตอนนี้ธุรกิจกำลังไปได้สวยแถมกำลังจะมีเจ้านายตัวน้อยมาเป็นสมาชิกใหม่ ผมเลยวางแผนจะขายบ้านหลังเดิม เพื่อขยับขยายไปซื้อบ้านหลังใหม่ที่ใหญ่กว่าเดิม แต่พอไปดีดลูกคิดคำนวณภาษีวันโอนถึงกับหน้ามืด! เพราะบ้านที่ถือครองมาแค่ 2 ปีจะต้องเจอกับ "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" (SBT) ในอัตรา 3.3% ของราคาขาย ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูง จนเกือบจะทำให้เงินดาวน์บ้านหลังใหม่หายวับไปกับตา

วางแผนภาษีกับ

วางแผนผ่อนชำระภาษี

ความเหมือนที่แตกต่าง

ผมจำได้ลือนลางว่าอ.ปราบเคยเขียนเล่าให้ฟังว่า ถ้าขายบ้านต้องยื่นภาษีประจำปีด้วย กลายเป็นว่าโดยภาษีวันโอนแค่เจ็บ แต่ถ้าต้องเสียภาษีตอนปลายปีจะกลายเป็นจบแบบเจ็บ ผมเลยปิ๊งไอเดียว่า ถ้าผมขายในนามผม แต่ตอนยื่นภาษีปลายปีผมเอาไปยื่นในนามลูกที่กำลังจะเกิดดีไหม ลูกยังไม่มีรายได้ฐานภาษีจะได้ต่ำ ผมนี่เก่งจริงวางแผนได้ล้ำลึกขนาด

หารู้ไม่ว่านี่คือการตีหน้าเศร้าเล่าความเท็จ ที่คุณสรรพ์จับได้ตั้งแต่หน้าประตู เพราะการขายอสังหาริมทรัพย์ ชื่อผู้ขายในโฉนดกับชื่อผู้ยื่นภาษีต้องเป็นคนเดียวกัน ที่สำคัญปัญหาเฉพาะหน้าของคุณนพ ไม่ใช่ภาษีปลายปีแต่คือภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องจ่าย "สดๆ" ที่กรมที่ดินต่างหาก!

1 ปีในทะเบียนบ้าน

เกราะป้องกันเงินแสน

ไม่รอให้คุณนพถามต่อ พลันชิงลงมือเข้าแทรกกรรม หาทางฉุดให้คุณนพพ้นจากบ่วงภาษี บอกเล่าชี้ทางสว่างที่ง่ายกว่า ให้ฟังว่ากฎหมายภาษีธุรกิจเฉพาะ (พ.ร.ฎ. 342) เค้ากำหนดไว้ชัดว่า "การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เว้นแต่ผู้ขายจะมีชื่อ อยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา

เงินภาษีที่ต้องชำระถูกเก็บแน่นอยู่ในกระเป๋า 3.3% ทันที แค่คุณนพย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน หลังที่ซื้อมาครบ 1 ปี จะย้ายเข้าตั้งแต่วันแรกที่ซื้อซึ่งก็คงไม่ทันแล้ว หรือจะย้ายเข้าตั้งแต่ตอนนี้ และอดทนรอคอยให้ครบ 1 ปีก่อนวันขายก็ได้ ถึงวันเวลาที่รอคอยจูงมือไปกรมที่ดิน จ่ายแค่ค่าอากรแสตมป์ 0.5%: จากเดิมที่ต้องจ่าย 165,000 บาทจากยอดขาย 5 ล้านบาท จะเหลือจ่ายเพียง 25,000 บาทเท่านั้น! เซฟเงินไปได้ถึง 140,000 บาท! ทำแบบนี้ถูกต้อง 100%: ไม่ต้องหลบ ไม่ต้องหนี ไม่ต้องอ้างชื่อลูก ให้เสี่ยงโดนประเมินภาษีซ้ำซ้อน

จุดพลาดที่น่าเสียดายของคนมีบ้าน หลายคนซื้อบ้านมาลงทุนหรืออยู่จริง แต่ลืมย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน เพราะคิดว่าไม่สำคัญ หรืออยากเป็นผู้อยู่อาศัยในทะเบียนบ้าน บ้านพ่อแม่เหมือนเดิม เพื่อรับสิทธิบางอย่างในอนาคต ผลคือพอถึงเวลาต้องขายบ้านก่อน 5 ปี เช่น ต้องย้ายงานหรือขยับขยายครอบครัวเหมือนคุณนพ กลายเป็นว่าจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ทันที โดยไม่มีข้อยกเว้น! อยู่ไม่อยู่ว่ากันทีหลัง แนะนำว่าทันทีที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านไว้ก่อน จะเป็นเจ้าของบ้านหรือผู้อาศัยก็ได้ ขอให้มีชื่อปรากฏในระบบ ทะเบียนราษฎร ครบ 1 ปี เป็นอันใช้ได้!

ความสำเร็จที่ยั่งยืน

เริ่มต้นที่การ "อุดรอยรั่ว"

ความตั้งใจดีและมานะพยายามน่ะมีได้ แต่ความรู้ทางภาษีต้องมีด้วย การจะย้ายจากบ้านเก่าไปบ้านใหม่ อย่างมีความสุขไม่ควรมีภาระภาษีที่เกิดจากความ "ไม่รู้" ตามมาหลอกหลอน อย่าปล่อยให้เงินแสนที่ควรจะเป็นค่าเทอมลูกหรือค่าแต่งบ้านใหม่ ต้องกลายเป็น ค่าภาษีส่วนเกิน เพียงเพราะลืมย้ายทะเบียนบ้าน การหาทางลัดเรียนรู้จากผู้ชำนาญหรือปรึกษาที่ปรึกษาภาษี ตั้งแต่เริ่มวางแผนซื้อ-ขายคือหัวใจสำคัญ

#ขายบ้าน #ภาษีธุรกิจเฉพาะ #ทะเบียนบ้าน #วางแผนภาษี #SME #อสังหาริมทรัพย์ #ที่ปรึกษาบัญชี #ย้ายบ้าน