สร้างได้ไม่คืน

จับเสือมือเปล่าสร้างตึกบนที่คนอื่น!

รวยได้โดยไม่ต้องซื้อที่ดิน

ระวัง "กับดักภาษีซื้อ" จะทำพิษ!  

ใครบอกว่าต้องมีเงินถุงเงินถังถึงจะเป็นเจ้าของตึกได้? ในโลกธุรกิจมีโมเดลที่เรียกว่า "จับเสือมือเปล่า" คือการใช้ไอเดียและความกล้าแลกกับสินทรัพย์ของคนอื่น ผมคนนึงครับที่ฟังอาจารย์จนไฟลุกท่วมตัวเชื่อมั่นเกิน 100 ว่าเราแปลงสมองเป็นทุนได้ไม่มีเงินก็มีที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ หลังจากแอบส่องคุณป้าเจ้าของที่ดินแปลงสวยที่ปล่อยร้างไว้ เกือบโดนคุณลุงส่องจนจะได้ไปสวรรค์ก่อนเป็นเจ้าของที่ดิน

ทำให้ต้องรีบเปิดตัวไปพบลุงกับป้าพร้อมกับข้อเสนอสุดคูลว่า ป้าครับ...ป้าไม่ต้องออกเงินสักบาท ผมจะเอาเงินผมมาสร้างตึกบนที่ดินป้า สร้างเสร็จผมจะยกตึกให้ป้าเลย แต่ผมขอเก็บค่าเช่าเพื่อนำมาคืนทุนค่าก่อสร้างสัก 30 ปี พอครบสัญญาค่อยว่ากันว่าจะให้เช่าต่อหรือคุณป้าจะนำไปทำอะไร ระหว่างนี้ที่ดินคุณป้าก็มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ สนไหมครับ?

ไม่ต้องรอให้คุณลุงเอ่ยปากป้า ตอบตกลงทันที! (ใครจะไม่เอาล่ะครับได้ตึกฟรี) จากนั้นผมก็เริ่มลงมือสร้างทันทีสั่งซื้อปูน เหล็ก อิฐ หิน ปูน ทราย เข้ามาเพียบ ด้วยความที่ผมทำรับเหมามาตลอด รู้ดีว่าภาษีซื้อขอคืนได้หมด เลยสั่งการน้องชีไปว่า เดี๋ยวเอาบิลค่าของพวกนี้ไปยื่นขอคืนภาษีซื้อ (VAT 7%) ประจำเดือนได้เงินคืนมาหมุนตั้งหลายแสน!" แต่น้องชีเบรกเอี๊ยด ทำหน้าใสบอกว่าขอคืนไม่ได้นะคะบอส มันผิดผีเดี๋ยวซ้อจับได้  เอ๊ย..ผิดกฎคุณสรรพ์จับได้

เฮ้ย..ผมรับเหมามาทั้งชีวิตซื้อปูนซื้อเหล็กขอคืนภาษีได้ตลอด ทำไมโปรเจกต์นี้ห้ามขอคืน!?'  อาจารย์มาเคลียร์ให้ด้วย เสียงโวยวายของผู้รับเหมาที่ผันตัวมาเป็น Developer มือใหม่ด้วยโมเดลธุรกิจสุดเจ๋ง 'สร้างตึกบนที่ดินคนอื่น' (Build-Transfer-Operate) ลงทุนแค่ค่าก่อสร้าง เก็บค่าเช่ายาวๆ 30 ปี แล้วยกตึกให้เจ้าของที่... ฟังดู Win-Win ใช่ไหม

แต่ช้าก่อน! ในความฉลาดล้ำลึกมีหลุมพรางทางภาษีซ่อนอยู่! เพราะคุณสรรพ์มองว่า 'ตึกนี้  เราไม่ได้เป็นผู้รับจ้างก่อสร้างบ้านให้กับผู้ว่าจ้างเหมือนปกติ แต่เป็นการสร้างเพื่อให้เช่า ทำให้สิทธิทางภาษีเปลี่ยนไปจากหน้ามือเป็นหลังมือ! ที่น้องชีร้องทักน่ะทำไปด้วยความหวังดี กลับไปต้องปูนบำเหน็จให้อย่างงาม อย่างน้อยก็ให้เทียบเท่าผู้ทรงเกียรติในสภาพ เอ๊ยในสภา ทำงานปีเดียวได้บำนาญตลอดชีพสุโค่ย

กับดักที่ 1 ภาษีซื้อ "ขอคืนไม่ได้!"  ทำไมล่ะ? ตอบได้ว่าธุรกิจรับเหมาเราสร้างบ้านให้คนอื่น -> เก็บเงินค่าจ้าง + VAT -> ขอคืนภาษีซื้อได้ แบบนี้คุณสรรพ์ยกนิ้วให้ว่าถูกต้อง แต่สำหรับธุรกิจใหม่ที่เค้าเรียกกันว่าเสือนอนกินหรือภาษาการเงินเค้าเรียก Passive Income สร้างตึกเพื่อ "ให้เช่า" (Residential Rent)คดีจะพลิกเพราะการให้เช่าอสังหาฯ เป็นกิจการที่ยกเว้น VAT (Non-VAT) คุณสรรพ์ชูคัมภีร์เล่มใหญ่ที่หนาหนักเปิดให้อ่านความว่า "ภาษีซื้อที่เกิดจากกิจการ Non-VAT ห้ามนำมาขอคืน!" ผลข้างเคียงคือภาษีซื้อค่าวัสดุทั้งหมดที่จ่ายไปจะขอคืนเป็นเงินสดไม่ได้ แต่ไม่ต้องเสียใจคุณสรรพ์ยังใจดีให้นำภาษีซื้อเหล่านั้นไปรวมเป็น "ต้นทุนโครงการ" แทน

กับดักที่ 2: อ้าว... ถ้าขอคืนภาษีไม่ได้  งั้นผมเอาค่าก่อสร้างทั้งหมด 10 ล้านบาท มาบันทึกเป็น 'ตัวตึก' (สินทรัพย์) แล้วตัดค่าเสื่อมราคาปีละ 5% หักภาษีไปเรื่อยๆ ใช่ไหม?  เข้าเป้าโดนประเมินเลยแบบนี้ ตึกนี้ไม่ใช่สินทรัพย์เราหักค่าเสื่อมไม่ได้! เพราะตามสัญญา "กรรมสิทธิ์ตึกเป็นของป้าทันทีที่สร้างเสร็จ" ตามเงื่อนไขยกให้เราไม่ใช่เจ้าของตึกในทางกฎหมาย จึงไม่มีสิทธิหักค่าเสื่อมราคาตึก

เปลี่ยน "ค่าก่อสร้าง"

เป็น "สิทธิการเช่า"

อย่าเพิ่งถอดใจครับ! ในความโชคร้ายยังมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีซ่อนอยู่ แม้จะลงเป็นสินทรัพย์ถาวรไม่ได้ แต่นักบัญชีสามารถแปลงร่างค่าก่อสร้าง 10 ล้านบาทนั้น ให้เป็น "ค่าสิทธิการเช่า" (Leasehold Rights) ได้!

บันทึกเป็นสินทรัพย์รอตัดจ่ายโดยนำมูลค่าก่อสร้างทั้งหมดบันทึกเป็น "ต้นทุนการได้มาซึ่งสิทธิการเช่า" ทยอยหักเป็นรายจ่ายตามระยะเวลาเช่าเท่ากับว่าเราสามารถนำยอด 10 ล้านนี้มาหารเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา 30 ปี หักเป็นค่าใช้จ่ายได้ปีละประมาณ 333,333 บาท ไปเรื่อยๆ จนครบสัญญาช่วยลดกำไรสุทธิ และประหยัดภาษีนิติบุคคลได้ยาวๆ 30 ปี!

แถมให้อีกดอกเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ปกติการโอนตึกให้คนอื่นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่สำหรับการโอนตึกให้เจ้าของที่ดินในลักษณะนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าคุณสรรพ์ใจดี "ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ" ให้ครับ! ประหยัดไปอีกหลายแสน แต่อันนี้ดวงใครดวงมันช่วงหลังเคยเจอเคสประเมินให้เสียภาษีเหมือนกัน ก่อนลงมือสืบค้นให้ชัดก็จะดี กฎหมายเปลี่ยนแปลงไม่บ่อยแต่คนใช้กฎหมายอาจจะตีความแตกต่างกัน

ไอเดียดีต้องมีคนคุมหลังเคสนี้สอนให้รู้ว่า "โมเดลธุรกิจที่แตกต่างย่อมมีภาระภาษีที่แตกต่าง"

การเอาความเคยชินเดิมแบบผู้รับเหมามาใช้กับธุรกิจใหม่แบบ Developer ให้เช่าอาจทำให้พังไม่เป็นท่า การทำธุรกิจยุคนี้ไอเดียต้องบรรเจิด แต่หลังบ้านต้องปึ้กครับ อย่าเสี่ยงเดาทางภาษีเองยอมเจียดงบจ้าง "ที่ปรึกษาบัญชีและภาษีมืออาชีพ" มาช่วยวางแผนดีกว่า "ถูกกว่า" การที่ไปยื่นขอคืนภาษีผิดแล้วโดนเบี้ยปรับย้อนหลังจนกำไรหด

#จับเสือมือเปล่า #อสังหาริมทรัพย์ #สร้างตึกเช่า #ภาษีมูลค่าเพิ่ม #ภาษีซื้อขอคืนไม่ได้ #สิทธิการเช่า #SME #วางแผนภาษี"