มรดกพันล้าน

ที่ดินร้อยล้านกะเก็บไว้ให้ลูกหลาน

กลายเป็นมรดกที่ต้องจ่ายภาษีปีละหลายแสน? 

 ที่ดินแปลงนี้ป๊าเก็บไว้สร้างตึกให้ลูก  ระหว่างนี้ปล่อยว่างไว้ก่อนก็ได้ แล้วค่อยส่งต่อให้ ไว้ใช้ทำกินในอนาคต  คำสั่งเสียที่ดูหวังดี แต่หารู้ไม่ว่ามันคือระเบิดเวลาทางภาษีลูกใหญ่!  ไม่ว่าจะยุคไหนการถือครองที่ดินคือความมั่งคั่งยิ่งเก็บนานยิ่งรวย แต่ในยุคภาษีภาษีอาน เอ๊ยในยุคที่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การปล่อยที่ดินให้ 'รกร้างว่างเปล่า' คือหาย…นะ! เพราะนอกจากจะเสียภาษีแพงแล้ว อัตราภาษียังทบต้นทบดอกเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี สูงสุดถึง 3%!  

ความแน่นอนคือความไม่แน่นอน แต่สิ่งที่แน่นอนกว่าความตุยคือภาษี ประโยคนี้ยังคง ความขลังเสมอ โดยเฉพาะกับคนที่มี "ที่ดิน" เยอะๆ ทำไมเป็นแบบนี้ ละครับมันเกิดอะไรที่ไหน ผมขอล้อมวงมาฟังหน่อย เพราะผมซื้อที่ดินแปลงสวยกลางเมืองเก็บไว้ 1 แปลง เนื้อที่ใหญ่พอสมควรตั้งใจว่าอีกสัก 3-4 ปี เศรษฐกิจดีๆ จะขึ้นโครงการให้เช่าให้ลูกหลานเก็บดินกิน เอ๊ย ..เก็บเกี่ยวเป็น Passive Income ระหว่างนี้ผมก็เลยล้อมรั้วปล่อยว่างไว้เฉยๆ คิดว่า "ที่ดินมันไม่บูดไม่เน่าเก็บไว้ราคาก็ขึ้น”

แต่แล้ว...จดหมายแจ้งประเมินภาษีที่ดิน ก็ร่อนมาถึงหน้าบ้าน เปิดดูแล้วแทบเป็นลม! ยอดภาษีหลักแสนบาท! อาจารย์ต้องรับผิดชอบด้วยนะ ผมยังไม่ได้ทำมาหากินอะไรบนที่ดินนี้เลยนะ รายได้สักบาทก็ไม่มี ทำไมเก็บโหดขนาดนี้?"

ภาษีที่ดิน "รกร้าง"

แรงกว่าที่คุณคิด!

มีทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะมีรายได้หรือไม่มีรายได้ หนีไม่พ้นกฎเหล็กของ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" เพราะคุณพี่เค้าไม่ได้เก็บจากรายได้ (Income Base) เหมือนภาษีเงินได้ แต่เขาเก็บจาก "มูลค่าทรัพย์สิน" (Asset Base) และ "การใช้ประโยชน์"

เรื่องที่ต้องรู้เรื่องแรกคือฐานภาษีเค้าใช้  "ราคาประเมิน" (ไม่ใช่ราคาตลาด) ไม่ว่าที่ดินจะซื้อขาย แพงแค่ไหน ในสายตาของผู้จัดเก็บภาษีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นคือ ราคาประเมิน

เรื่องที่สองอัตราภาษี "ที่รกร้าง" (Vacant Land) หากเราเผลอปล่อยที่ดินว่างเปล่า ไม่ทำเกษตร ไม่ทำบ้าน ไม่ทำธุรกิจ ถือว่าใช้ทรัพยากรไม่คุ้มค่าจึงจัดเก็บในอัตราก้าวหน้า

  0 - 50 ล้านบาทแรก: 0.3%

  50 - 200 ล้านบาท: 0.4%

  200 - 1,000 ล้านบาท: 0.5%

 (สูงสุด 0.7% สำหรับมูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป)

เปรียบเทียบกับที่ดินที่คุณพี่ซื้อมาแล้ว คิดว่าจะปล่อยทิ้งไว้ ไม่ทำประโยชน์ก็เสียภาษีเบาสบาย หากราคาประเมิน 150 ล้าน จะเสียภาษี 50 ล้านแรก x 0.3% = 150,000 บาท ส่วนที่เหลือ (100 ล้าน) x 0.4% = 400,000 บาท รวมภาษีที่ต้องชำระต่อปี = 550,000 บาท!

ถ้าคิดว่าที่จ่ายไปเยอะแล้ว อย่าเพิ่งด่วนดีใจ เพราะถ้าคุณพี่ยังปล่อยร้างต่อไปเรื่อยๆกฎหมายมี "บทลงโทษ" "หากปล่อยทิ้งไว้เกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี(สูงสุดไม่เกิน 3%)" คิดเล่นๆ แต่จ่ายจริงจากจ่ายปีละ 5.5 แสน อาจพุ่งไปเป็นปีละหลายล้านบาทได้เลย ถ้าไม่รีบทำอะไรสักอย่าง!

 พลิกที่ดินร้าง

ให้เกิดประโยชน์

โชคดีที่คุณพี่มีผมเป็นที่ปรึกษา กุนซือภาษีอย่างน้อยก็ผ่อนหนักเป็นเบา ก่อนโครงการในฝันจะเริ่ม เราก็เปลี่ยนการใช้ประโยชน์อย่าปล่อยร้าง! ปลูกผักสวนครัวรั้วกินได้ เอ๊ย..นำมาทำ "เกษตรกรรม" ปลูกกล้วย, มะนาว ตามเกณฑ์กระทรวงเกษตรฯ เพราะอัตราภาษีสำหรับการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม สูงสุดแค่ 0.1% แถมบุคคลธรรมดายกเว้น 50 ล้านแรกด้วย! จากเสีย 5.5 แสน อาจเหลือแค่หลักหมื่น หรือไม่เสียเลย! ถ้าไม่อยากเป็นเกษตรกร เพราะกลัวเหนื่อย ที่ดินทำเลดีมีคนสนใจก็ปล่อยเช่าชั่วคราว ไม่ว่าจะให้เช่าทำตลาดนัด หรือที่จอดรถก็ยังดี จะเสียภาษีจากการใช้ประโยชน์เชิงอัตราพาณิชย์ แม้จะเสียภาษี 0.3% เหมือนกัน แต่เริ่มเก็บที่เรทต่ำกว่า และไม่มีโทษปรับเพิ่มทุก 3 ปี

 รู้จักทรัพย์สินตัวเอง ก่อนจะสายเกินแก้ การมีที่ดินเยอะไม่ใช่เรื่องน่าอิจฉาเสมอไป ถ้าบริหารจัดการภาษีไม่เป็น สสารไม่สูญหาย แต่เงินในกระเป๋าอาจสูญหายได้ ถ้าคุณปล่อยที่ดินทิ้งไว้เฉยๆ การบริหารสินทรัพย์และภาษีอสังหาริมทรัพย์ มีรายละเอียดซับซ้อนทั้ง ผังเมือง, กฎหมายสิ่งแวดล้อม, เกณฑ์เกษตรกรรม อย่าเสี่ยงเดาเองมองหา "ที่ปรึกษาทางธุรกิจและภาษีมืออาชีพ" มาช่วยวางแผน การใช้ประโยชน์ที่ดิน ให้คุ้มค่า "ถูกกว่า" การจ่ายภาษีที่ดินในอัตรา "รกร้างว่างเปล่า" แน่นอน

#ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง #ที่รกร้างว่างเปล่า #ราคาประเมินกรมธนารักษ์ #ภาษีอสังหา #วางแผนภาษี #SME #ที่ปรึกษาธุรกิจ #LandTax