ไม่ขายไม่เกิด

สร้างบ้านยังไม่เสร็จ

จ่ายดอกเบี้ยบานเบอะ

แต่หักภาษีไม่ได้สักบาท

กับดักบัญชีอสังหาฯ ที่ต้องระวัง!  

ปีนี้ผมจ่ายดอกเบี้ยแบงก์ไป 10 ล้านบาท น้องชีที่ไว้ใจกลับบอกว่า ลงเป็นรายจ่ายไม่ได้ ทั้งที่โครงการยังไม่มีรายได้ มีแต่เงินลงทุนบานไปหมดแบบนี้ พอถึงเวลาขายได้ไม่เสียหายกระเป๋าฉีก เพราะเสียภาษีเกินจริงเหรอ 

เสียงตัดพ้อของ Developer มือใหม่ที่กำลังเจอวิกฤตเงินสดขาดมือ เพราะมีแต่ลงทุนจนโงหัวไม่ขึ้น จนต้องกู้ยืมเงินมาเพื่อทำโครงการต่อ กะว่าพอให้ผ่านพ้นวิกฤติไปได้ ก็ได้กำไรกลับมาคืน กู้ไปยิ้มไปด้วยความสบายใจว่า อย่างน้อยดอกเบี้ยที่กู้เงินมาสร้างโครงการ ยิ่งจ่ายดอกเบี้ยเยอะ ยิ่งเอาไปลดหย่อนภาษีนิติบุคคลได้เยอะ

คิดผิดคิดใหม่ก็ไม่ทัน เพราะในโลกของอสังหาริมทรัพย์ ตราบใดที่บ้านยังขายไม่ออก รายจ่ายที่เราทุ่มลงไป แม้แต่ค่าดอกเบี้ยจะถูกแช่แข็งไว้ ในชื่อต้นทุนแฝงที่หักภาษีไม่ได้แม้แต่บาทเดียว เหมือนกับที่มีคนเคยกล่าวไว้ว่า "ธนาคารมักยื่นร่มให้ตอนฝนไม่ตก และดึงร่มกลับตอนฝนตก"  แต่สำหรับคนทำอสังหาฯ สิ่งที่น่ากลัวกว่าฝนตกคือ การที่ "เงินไหลออกจากกระเป๋าทุกวัน แต่คุณสรรพ์มองไม่เห็นว่าเป็นรายจ่าย"

ใช่เลยอาจารย์ผมเพิ่งปิดการขายโครงการแรก มีกำไรก้อนโตเข้ามา ด้วยความไฟแรงและอยากหารายจ่ายมาลดกำไร ลดภาษี ผมเลยนำเงินที่มีลุยโครงการ 2 ต่อทันที คราวนี้เครดิตดี เดินไปหาใครก็อยากให้กู้ ไม่สิ้นไร้ไม้ตอกเหมือนตอนทำโครงการแรก ควักกระเป๋าของพี่แบ๊งค์ซื้อที่ดิน และเริ่มถมดินก่อสร้างสาธารณูปโภคเต็มอัตราศึก จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ให้ธนาคารเดือนละหลายแสน รวมๆ แล้วปีนี้จ่ายไป 10 ล้านบาท

พอถึงวันปิดงบ นักบัญชีเดินหน้าซีดมาบอกว่า เฮียปีนี้เราต้องเสียภาษีจากกำไรโครงการ A เต็มๆนะ ส่วนรายจ่าย 10 ล้าน ของโครงการ B แม้หนูอยากจะตามใจเฮียแต่ก็ทำไม่ได้ เพราะคุณสรรพ์ยืนเล็งมาแต่ไกล หนูเลยต้องตัดใจว่า ยังไม่นำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายปีนี้ แม้แต่บาทเดียว

ผมว่าไม่แฟร์นะอาจารย์ ดอกเบี้ยผมก็จ่ายตรงเวลาไม่เคยขาดส่งแม้สักวัน จ่ายช้าก็ไม่เคย กลัวพี่แบ๊งค์โกรธ ทำไมไม่ให้หักเป็นรายจ่าย! ใจเย็นครับที่หักไม่ได้ ไม่ใช่เพราะน้องชีเจ็บแค้นเคืองโกรธหรือขัดขืนคำสั่งของคุณพี่แต่อย่างใด แต่เป็นเพราะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีกฎบัญชีเฉพาะตัว

สำหรับธุรกิจอื่นดอกเบี้ยอาจเป็นค่าใช้จ่ายบริหาร (Finance Cost) ที่หักภาษีได้เลยแต่สำหรับ Developer "ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการ" ถือเป็น "ต้นทุนของบ้าน/ที่ดิน" เปรียบเสมือนเราซื้อปูน ซื้ออิฐ... ดอกเบี้ยก็คือ ส่วนผสมหนึ่งในตัวบ้าน ตราบใดที่บ้านยังสร้างไม่เสร็จหรือยังขายไม่ได้ ดอกเบี้ยก้อนนั้นจะถูกบันทึกเป็น "สินค้าคงเหลือ/งานระหว่างก่อสร้าง" (Asset) นอนนิ่งๆ อยู่ในงบฐานะการเงิน ไม่ใช่งบกำไรขาดทุน

ขายไม่ได้ = รายจ่ายไม่เกิด  รายจ่ายทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดิน, ค่าถม, ค่าก่อสร้าง, ดอกเบี้ย จะเปลี่ยนร่างเป็น "ต้นทุนขาย" (Cost of Goods Sold) และนำมาหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณภาษีได้ก็ต่อเมื่อ "มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้น" แล้วเท่านั้น!

แม้เงินสดจ่ายออกจริง (Cash Outflow) แต่ทางภาษีมองว่าเป็นแค่การเปลี่ยนเงินสดเป็นทรัพย์สิน (Asset) ภาระภาษีจากโครงการ A จึงยังอยู่ครบถ้วน เพราะไม่มีรายจ่ายจากโครงการ B มาช่วยตัด! แต่ไม่ได้หายไปไหน เพราะดอกเบี้ยก็ไปสะสมอยู่ในค่าก่อสร้าง ทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้นโดยปริยาย เมื่อขายบ้านแทนที่จะมีต้นทุนแค่ที่ดินค่าก่อสร้าง ยังพ่วงดอกเบี้ยเข้าไปด้วยสบายใจนะ แยกย้ายไปเสียภาษีได้

อยากบอกเฮียว่า การทำอสังหาฯ อย่าดูแค่เงินสดในมือ แต่ต้องดู "จังหวะเวลาทางบัญชี" ด้วย หากคุณไม่วางแผน เผื่อเงินไว้จ่ายภาษีของโครงการเก่า โดยหวังน้ำบ่อหน้าจากรายจ่ายโครงการใหม่... คุณอาจเจอปัญหาสภาพคล่องจนธุรกิจสะดุดได้ ต้องแยกบัญชีโครงการให้ชัดเจน และกันเงินภาษีของโครงการที่ขายได้ไว้ทันที อย่าเอาไปหมุนลงโครงการใหม่จนหมดหน้าตัก เพราะรายจ่ายโครงการใหม่ ยังช่วยลดภาษีไม่ได้ในตอนนี้

การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีกับดักทางบัญชีและภาษีซ่อนอยู่เยอะมาก (ทั้งภาษีที่ดิน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, การบันทึกต้นทุน) อย่าเสี่ยงเดินดุ่มๆ โดยใช้ความรู้สึกหรือจำขี้ปากเขามา หา "ที่ปรึกษาบัญชีและภาษีมืออาชีพ" มาช่วยวางแผน Cash Flow และโครงสร้างต้นทุนเถอะ "ถูกกว่า" การที่คุณต้องไปกู้เงินดอกเบี้ยโหดมาจ่ายภาษีตอนหมุนเงินไม่ทันแน่นอน

#อสังหาริมทรัพย์ #ดอกเบี้ยจ่าย #งานระหว่างก่อสร้าง #ต้นทุนขาย #ภาษีเงินได้นิติบุคคล #SME #Developer #วางแผนภาษี #ดอกเบี้ยเงินกู้ #ต้นทุนโครงการ #Developer #SME