กำไรหลักร้อยภาษีหลักล้าน

เปิดร้านชำเล็กๆให้แม่แก้เหงา...
เจอภาษีปีละหมื่น!
โดนวางยาหรือเข้าใจผิด?
ตึกแถว 2 มาตรฐานที่ต้องรู้! 

ขายของได้กำไรวันละร้อย แต่โดนภาษีปีละหมื่น! มันโหดไปไหมครับ เสียงโอดครวญจากลูกกตัญญูที่เปิดร้านขายของชำหน้าบ้าน เพื่อให้คุณแม่วัยเกษียณมีกิจกรรมทำ เพื่อแก้เบื่อและได้บริหารสมอง แต่พอถึงเดือนเมษายนแทนที่จะได้ชุ่มฉ่ำกับน้ำสงกรานต์ กลับมีจดหมาย ที่ไม่ผิดซองไม่ผิดตัว ระบุชื่อที่อยู่ชัดเจน เห็นเนื้อหาภายในและตัวเลขที่ไม่ใช่หวยแล้ว แทบลมจับ!

ม่ายช่ายไม่ต้องเดา เพราะเรื่องนี้ไม่เกี่ยวข้องกับคุณสรรพ์ ขวัญใจปวงมหาประชาชนแต่อย่างใด หากแต่เป็นพี่ดินของเราที่ใส่ใจเรื่อง การนำอสังหาริมทรัพย์มาใช้ประโยชน์เชิงเศรษฐกิจ เลยขอจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามประเภทการใช้งาน  ไม่สนว่าคุณจะขายดีหรือขายเจ๊ง!

รู้ตัวโจทก์และจำเลยตัวจริง จะได้ไม่ไปกล่าวหาผิด เราย้อนกลับมาดูเคสของคุณลูกกับคุณแม่คู่นี้กัน จะว่าไปแล้วช่วงนี้เทรนด์ "Active Aging" กำลังมาแรง ลูกหลานหลายคนไม่อยากให้พ่อแม่วัยเกษียณ เฉาอยู่บ้านก็เลยไอเดียบรรเจิด "เปิดร้านขายของชำหน้าบ้าน" ให้ท่านได้มีกิจกรรมทำ ได้คุยกับคนในซอย แก้เหงาไปวันๆ กำไรไม่เน้น เน้นความสุข

แต่ความสุขพลันสะดุด แถมตกใจสุดขีด เมื่อมีจดหมายตราครุฑส่งมาถึงหน้าบ้าน พร้อมตัวเลขภาษีที่เห็นแล้วต้องขยี้ตา! สาเหตุเกิดจากลูกชายสายเปย์ที่ดัดแปลงตึกแถว 3 ชั้นของครอบครัว ให้ชั้นล่างเป็น "ร้านป้าหน่อยของชำ" ให้คุณแม่ ชั้น 2-3 : เป็นห้องนอนและพื้นที่พักอาศัยของครอบครัว เปิดมาได้ปีกว่ายอดขายก็พอใช้ได้ แต่ที่สุขใจกว่าคือคุณแม่มีเพื่อนคุยทุกวัน ถือว่าได้สังคมแถมได้เงินวันละ 300 - 500 บาท กำไรแค่พอค่ากับข้าว ไม่ได้ร่ำรวยอะไรแต่จู่ๆ ต้นปีก็มี "หนังสือแจ้งประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ส่งมาจากสำนักงานเขต (ไม่ใช่สรรพากรนะ!) ระบุยอดที่ต้องชำระ 10,000 บาท! ลูกชายสุดที่รักของขึ้นทันที! โพสต์ระบายลงโซเชียล "โหดไปไหมขายของชำกำไรหลักร้อยโดนภาษีปีละหมื่น! คุณสรรพ์จะรีดเลือดกับปูเหรอ แบบนี้ปิดร้านนอนเฉยๆ ดีกว่า!"

เสียภาษีโดยไม่ทันตั้งตัว

เพราะการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ถูกเมิน

ใจเย็น ไอ้ลูกชาย คุณแม่ปลอบอะไรจะเกิดมันก็ต้องเกิด นั่งลงจิบชาขมๆ เอ๊ย..ชาเย็นๆ แล้วมาแกะรอยกันทีละเปลาะ คนผิดไม่ใช่จำเลยไม่ใช่คุณสรรพ์ อ่านดูให้ดีรายการในใบแจ้งหนี้ฉบับนี้คือ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" (Land and Building Tax) หน่วยงานที่เก็บคือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล/อบต./กทม.) ไม่ใช่กรมสรรพากรที่น่ารักของเรา ภาษีตัวนี้ไม่เลือกที่รักมักที่ชัง ไม่สนยอดขาย ไม่สนกำไรหรือขาดทุน แม่จะขายดีหรือขายเอาสังคมเขาดูแค่ว่า "ตึกนี้เอาไปทำอะไร?"

ปัญหาคือ เค้าตีประเมินมาแบบเหมารวม อาจจะเพราะเจ้าหน้าที่ที่ประเมินภาษีขับรถผ่านมา เห็นชั้นล่างเปิดร้านขายของก็เลยติ๊กในระบบว่าตึกนี้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ (Commercial) ทั้งตึก! งานนี้ก็โดนเต็มคราบ เพราะอัตราภาษีพาณิชย์เก็บเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท (0.3%) หากคุณพี่เค้าตีราคาอาคารพาณิชย์ของแม่ว่า 3 ล้านบาท พอโดนประเมินเป็นพาณิชย์ทั้งตึกเท่ากับเสียภาษี 3,000,000 x 0.3% = 9,000 บาทใกล้เคียงกับใบแจ้งหนี้ แฮ่..เอกสารประเมินภาษีที่ได้รับ

 ทางรอด: "Mixed-Use" เทคนิคผ่าตัดภาษี

แม่จะบอกว่าแม่ใช้ชั้นล่างไว้ค้าขาย ส่วนชั้นบนแม่กับลูกค้าก็ใช้พักอาศัย ตรงนี้แหละที่สำคัญ เพราะอัตราภาษีสำหรับการใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้พักอาศัยจะเสียภาษีเริ่มต้นล้านละ 200 บาท (0.02%) แถมถ้าเป็นบ้านหลังหลัก ยกเว้น 50 ล้านแรกด้วย!

สิ่งที่ลูกค้าต้องทำ ไม่ใช่การปิดร้านแม่ ไม่ให้มีมีสภากาแฟเอาไว้สังสรรค์ ทำให้ชีวิตหดหู่ แต่สิ่งที่ต้องทำ คือ การยื่นคัดค้าน/ขอแก้ไขบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เดินอกผายไหล่ผึ่ง  ไปอธิบายที่คุณพี่เจ้าหน้าที่ ที่เห็นว่าเปิดร้านในตึกแถว 1 ก็เป็นเรื่องจริง แต่ไม่ทั้งหมดเพราะเปิดร้านที่ชั้น 1 ใช้พื้นที่ประมาณ 33% ของพื้นที่อาคาร เรื่องนี้ยอมเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกค้าอัตราพาณิชย์ (0.3%) ส่วนชั้น 2-3 พื้นที่รวม 67% ของพื้นที่ใช้อยู่อาศัยต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราอยู่อาศัย (0.02% หรือยกเว้นถ้าเป็นบ้านหลังหลัก)

ร้ายกลายเป็นดี ภาษีส่วนร้านค้า (คิดจากมูลค่า 1 ล้านบาท) = 3,000 บาท ภาษีส่วนที่ใช้เป็นที่พักอาศัย แม้จะไม่ใช่บ้านหลังแรกในชีวิตของแม่ แต่เป็นบ้านหลังเดียวของแม่ในปัจจุบัน ก็ถือเป็นหลังแรกเหมือนกัน ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท เท่ากับไม่ต้องเสียภาษี บวกลบคูณหารเสียภาษีรวม = 3,000 บาท ส่วนที่เหลือก็ใส่กระปุกไว้ให้แม่ละกัน จะได้มีเอาไว้สังสรรค์กับเพื่อบ้าน

โดนประเมินภาษีไม่ต้องรีบ "โวยวาย" แต่ต้อง "ทำความเข้าใจ" ว่าเกิดจากอะไร ข้อเท็จจริงคืออะไร จะได้แก้ไขได้ถูก ภาษีเงินได้และภาษีมูลค่าเพิ่มดูที่รายได้อันนี้ คุณสรรพ์อุ้มชูดูแลอยู่ ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดูที่การใช้งานหน่วยงานท้องถิ่นดูแล อย่าปล่อยให้ความไม่รู้มาทำให้ต้นทุนธุรกิจของคุณบวม โดยไม่จำเป็นการมีที่ปรึกษาดีๆ ไม่ได้ช่วยแค่เรื่องทำบัญชีส่งสรรพากร แต่ช่วยดูแลภาพรวมความมั่งคั่งและทรัพย์สินของคุณด้วย ให้มืออาชีพช่วยวางรากฐาน "การเติบโตที่ยั่งยืน" ให้ธุรกิจคุณส่วนคุณก็เอาเวลาไปดูแลคุณแม่ และบริหารกิจการให้รุ่งโรจน์ดีกว่า เชื่อผม จ้างคนรู้จริงคุ้มยิ่งกว่าคุ้ม!

#ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง #ร้านขายของชำ #ตึกแถว #วางแผนภาษี #SME #ที่ปรึกษาธุรกิจ #MixedUse #ลดภาษี