จ่ายไม่จบ

โอนที่ดินเสร็จนึกว่าจบ

แต่กลายเป็นจบแบบเจ็บๆ

ไขความลับ "ภาษีวันโอน vs ภาษีสิ้นปี" ที่คนซื้อที่ต้องรู้! 

'คุณครับภาษีที่ผมบอกอันนี้รวมถึงตอนสิ้นปีด้วยนะ ถ้าผมต้องเอารายได้ค่าที่ดินไปยื่นภาษีอีก ถ้าต้องเสียภาษีเพิ่มคุณต้องรับผิดชอบนา!' 

เรียกว่าได้คืบเอาศอกก็น่าจะได้ เป็นเสียงในหัวหลังจากได้ยินเสียงโวยวายจากเจ้าของที่ดิน (คนขาย) ที่โทรมาหาหลังจากโอนที่ดินไปแล้ว 3 เดือน ทำเอาคนซื้อสะดุ้งเฮือก! งานนี้ต้นทุนพุ่งขึ้นไปอีก ที่ผ่านมาก็นั่งนับแบ๊งค์นั่งนับดอกจ่ายธนาคารจนหัวหมุนแล้ว ตกลงว่าจ่ายภาษีที่กรมที่ดินไปตั้งเยอะแล้ว มันยังไม่จบอีกเหรอแล้วไอ้ค่าโอน ค่าภาษี ที่เรา (คนซื้อ) จ่ายแทนเขาไปเป็นล้านเนี่ย เอามาทำประโยชน์ อะไรได้บ้าง หรือต้องทิ้งฟรี? ที่สำคัญทำไมอาจารย์ปราบไม่บอกให้หมด สงสัยจะกั๊กไว้เรียกเก็บ ค่าที่ปรึกษาแน่

            เนื้อไม่ได้กิน หนังไม่ได้รองนั่ง กระดูแขวนคอ แท้หนอ รู้แบบนี้คิดค่าที่ปรึกษาตั้งแต่ประโยคแรก ที่ให้คำแนะนำไป หากพลาดพลั้งก็ยังควักเอาค่าที่ปรึกษาไม่จ่ายแทนได้ ไม่ต้องชักเนื้อ แต่มือเทพอย่างอาจารย์ปราบ  เรื่องแบบนี้ไม่ต้องห่วงโดนเท่าไหร่ก็ไม่เคยเข็ด 555  ว่าไปแล้ว เวลาซื้อขายที่ดิน คนส่วนใหญ่ ก็มักคิดเองเออเองว่า เสียภาษีที่ดินแล้วเป็นอันจบ แล้วแยกย้ายไปทำมาหากิน ไปใช้เงิน กว่าจะมารู้ทีหลังว่ามีระเบิดเวลาลูกที่ 2" รออยู่ที่ปลายปีว่า ต้องนำเงินได้จาก การขายอสังหาริมทรัพย์ มายื่นแบบเสียภาษีตอนสิ้นปีเงินก็หมดแล้ว

จากนั้นคำถามจะมาเป็นชุดใหญ่ Combo จัด Set ว่า "คนขายต้องเอารายได้ ไปยื่นภาษีประจำปีอีกหรือ?" และ "ภาษีที่คนซื้อจ่ายแทนเราเอามาใช้ประโยชน์ได้ไหม” “เสียภาษีเท่าไหร่ขาดทุนไหม”  และอื่นๆ อีกหลากหลายคำถาม

จบไม่จบ? ดูที่

"ที่ดินนั้นท่านได้แต่ใดมา"

ถ้าบอกว่าขายที่ดินเสียภาษีวันโอนกรรมสิทธิ์ครบถ้วน จบก็ไม่ผิดหรือไม่จบก็ไม่ได้ผิดเช่นกัน ไม่ได้กวนไม่ได้ยึกยัก เพราะรอเรียกเก็บค่าที่ปรึกษา เพราะรู้ดีว่าอดีตลูกศิษย์ไม่จ่ายแน่นอน แต่เพราะได้ ชื่อว่า เป็นลูกศิษย์และอาจารย์ พอเป็นแล้วมันเป็นตลอด แม้วันต้องอด 555 เรื่องนี้เราต้องดูที่ต้นตอคือ หลังโฉนด

ผู้ขายได้มาโดยมรดก (ไม่ว่าจะถือกี่ปีก็ตาม)

ได้มาโดยทางอื่น (เช่น ซื้อมา/รับให้)

และถือครองเกิน 5 ปี (โดยไม่ได้มุ่งค้าหากำไร)

ถ้าเข้าหลักเกณฑ์ปุ๊บ เมื่อเสียภาษีครบถ้วนถูกต้อง วันโอนกรรมสิทธิ์ คำตอบคือ ภาษีที่ชำระวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินถือเป็น "ภาษีสุดท้าย" (Final Tax) ผู้ขาย "ไม่ต้อง" นำรายได้ จากการขาย ไปรวมยื่นภาษีสิ้นปีอีกแล้ว จบข่าว! แยกย้าย!

ถ้าคนขายได้มากจากการรับให้, ซื้อมาขายไปถือกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 5 ปี แล้วขายออกไป บอกเลยว่างานนี้ยาวใหญ่ "ไม่จบ" ที่กรมที่ดิน! แต่เหนือฟ้ายังมีเมฆ เหนือภาษีก็ยังมีคุณสรรพ์เป็นผู้คุมกฎที่กำหนดไว้ว่า แม้จะขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี หากเป็นการขายตามสภาพที่ได้มา ไม่ได้เป็นผู้พัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะจัดสรรหรือไม่จัดสรร หากเสียภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะถูกต้องครบถ้วน สามารถเลือกได้ว่า จะนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้ประจำปีหรือไม่ ก็ได้ งานนี้อย่าเพิ่งใจร้อนสรุปว่า ไม่นำไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ประจำปีค่อย ๆ คิดค่อย ๆ ทบทวน เพราะการที่คุณสรรพ์กำหนดให้ใช้ราคาประเมินเป็นฐานเงินได้ เพื่อคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา มันยังมีฤทธิ์อยู่หากนำไปรวม เผลอๆ ได้เงินภาษีคืน ต้องลองนำมาคำนวณก่อน หากได้คืนก็ค่อยๆ คิดว่ามีแผลอะไรไหม หากไม่มีก็ขอคืน หากต้องเสียเพิ่มหรือมีแผลเยอะก็ลืมๆ มันไปซะ เหมือนเราไม่เคยคิดเรื่องนี้ ปลอดภัยสุด

ตบท้ายด้วย Tax Benefit ขั้นเทพเปลี่ยน "ภาษีที่จ่ายแทน" เป็น "รายจ่ายบริษัท" หากคุณลูกศิษย์ได้ระบุเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายว่า "ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีอากรทั้งหมดแทนผู้ขาย" ตอนจ่ายชำระภาษีก็มีหลักฐานการชำระจากผู้ซื้อชัดเจน แม้ใบเสร็จรับเงินจากกรมที่ดิน จะระบุชื่อผู้ซื้อ แต่พอเรามีสัญญาแนบ มีหลักฐานการจ่ายเงิน ออกจากบริษัทเราแบบนี้ ค่าใช้จ่ายภาษีที่ผู้ซื้อจ่ายแทนผู้ขาย นำมารวมเป็น "ต้นทุนที่ดิน" ได้ ไม่ต้องเก่งเลข ก็คิดต่อได้ว่า เมื่อต้นทุนสูงขึ้น -> กำไรก็ต้องลดลง -> เสียภาษีนิติบุคคลน้อยลง! ไหนๆ ก็ต้องจ่ายแทนแล้ว นำมาใช้ประโยชน์ ดีกว่าปล่อยให้เป็นรายจ่ายต้องห้าม จ่ายทิ้งฟรีๆ เยอะเลยครับ!

แค่รู้หรือไม่รู้ ก็ประหยัดภาษีได้เยอะ ถ้ารู้ว่า "เป็นมรดก"มั่นใจได้ว่า "จบ" ไม่โดนย้อนหลัง ถ้ารู้ว่า "ลงเป็นรายจ่ายได้"ประหยัดภาษีบริษัทได้มหาศาล การทำธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน ไม่ใช่การมานั่งลุ้น ระทึกหลังโอนที่ดิน แต่คือการวางแผนให้รัดกุมตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา บางครั้งการหา "ที่ปรึกษาบัญชี และภาษีมืออาชีพ" มาช่วยตรวจเช็คสัญญาและวางแผนภาษี เสียค่าที่ปรึกษาหลักหมื่น เพื่อประหยัดภาษีหลักแสน และตัดปัญหาปวดหัวในอนาคต "คุ้มยิ่งกว่าคุ้ม" แน่นอน

#โอนที่ดิน #ภาษีมรดก #ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา #ภาษีหักณที่จ่าย #ค่าธรรมเนียมโอน #FinalTax #วางแผนภาษี #อสังหาริมทรัพย์"