ทุกขลาภ

"วิ่งไล่ความสุขเท่าไหร่

ก็ไม่ทันสักที

หยุดวุ่นหยุดฟุ้งเมื่อไหร่

ความสุขก็มาหาเราเอง"

ฝนตกทางโน้นหนาวถึงคนทางนี้ ก่อนหน้านี้แม้จะนึกเสียใจกับเรื่องราวที่เกิดขึ้นกับผู้เช่า แต่ถือเป็นเรื่องที่ดีเกิดกับผมเพราะผู้เช่าที่ดินนำไปสร้างอาคารห้างสรรพสินค้าประจำจังหวัด หลังจากฝ่าร้อนฝ่าแดดลมฝนระเริงไปกับเงินดิจิตัลเงินทอน เอ๊ย..เงินคนละครึ่ง ทำให้ฝันไปถึง ภาวะเศรษฐกิจอยู่ดีกินดี มีเกียรติ มีศักดิ์ศรี กว่าจะรู้ตัวปรากฏว่าเจ๊ง ไม่ใช่เจ๊งเฉยๆ แต่เจ๊งยับ ถูกฟ้องล้มละลาย สุดท้ายผมก็ได้เป็นเจ้าของอาคาร ที่ก่อสร้างบนที่ดินของผมเข้าไปด้วย

อาคารที่ได้รับก็ไม่ได้แปลกอะไร เพราะตอนที่ทำสัญญาเช่าก็ตกลงกันไว้ว่า หากครบกำหนด สัญญาเช่า 30 ปี กรรมสิทธิในอาคารจะตกเป็นของเจ้าของที่ดิน เพียงแต่มันมาไวกว่าที่คิด เพราะเช่ามาแค่ 5 ปี แต่ผู้ให้เช่าไปไม่รอด ก็เลยได้อาคารมาก่อนวัยอันสมควร ดีใจยังไม่ทันได้สุด คุณสรรพ์ท่านก็แวะเวียนมาหา พร้อมกับเอ่ยปากดีใจที่ผมได้อาคารมาเป็นกรรมสิทธิ์ ทั้งที่ไม่ได้ลงทุนก่อสร้างอะไรเลย

หลังจากพูดคุยกันด้วยความหวาดระแวง เอ่อ..หมายถึงผมนะครับที่หวาดระแวง เพราะคุณสรรพ์ท่านก็พูดไปยิ้มไป เหมือนเอ็นดูผมยังไงยังงั้น แต่อดรู้สึกเหมือนซ่อนดาบในรอยยิ้มยังไงยังงั้น ก่อนจากคุณสรรพ์ท่านบอกว่า ให้ไปเสียภาษีจากการได้รับอาคารโดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนด้วย ฟังมาถึงตรงนี้หูอื้อตาลายไปหมด ฟังไม่ได้สรรพ์ว่าต้องเสียภาษีเท่าไหร่ ได้แต่คิดว่าจะหาเงินที่ไหนมาเสียภาษี เครียดจัดนอนไม่หลับตั้งแต่วันนั้นจนวันนี้ เพราะฝันเห็นอาจารย์เมื่อคืนเลยบรรลุขึ้นได้ว่า ต้องขอตัวช่วยหนี เอ๊ย..ลดภาษีด่วน

ค่าแห่งอาคารที่ได้รับกรรมสิทธิ์

ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้

เช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างล้วนแล้วแต่ต้องนำเงินได้ จากการให้เช่ามารวมคำนวณภาษีเงินได้ ไม่เพียงแค่ค่าเช่าที่ถือเป็นเงินได้ ค่าตอบแทนอื่นที่ได้รับ เพื่อตอบแทนการให้เช่าล้วนแล้วแต่ถือเป็นเงินได้ ไม่ว่าจะเป็นเงินกินเปล่า, ภาษีที่ออกแทนให้ ล้วนแล้วแต่เป็นเงินที่ได้รับจากการให้เช่า ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด กรณีของคุณพี่ท่านนี้ เป็นการให้เช่าที่ดินและมีข้อตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารที่ก่อสร้างบนที่ดินที่เช่าเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า เค้าเรียกว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษกว่าการเช่าธรรมดา

เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า หรือเมื่อได้รับกรรมสิทธิ์ในอาคารสิ่งปลูกสร้าง ผู้ให้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาจะ ต้องนำมูลค่าอาคารหรือโรงเรือน ณ วันที่สิ้นสุดสัญญา หรือวันที่ได้รับกรรมสิทธิ์มารวมเป็นเงินได้พึงประเมินทั้งจำนวน อย่าไปคิดเองเออเองว่า นำมูลค่าที่เหลืออยู่ของอาคารมาคิดนะ หลายคนคิดเอาเองว่าอาคารสร้างมา 20 ปี ตัดค่าเสื่อมราคาและสึกหรอหมด เท่ากับราคาเหลือ 0 คิดแบบนี้เงินในกระเป๋าอาจจะเหลือ 0 ได้ คุณสรรพ์ท่านให้คิดจากราคาตลาดของทรัพย์สิน ในวันได้รับกรรมสิทธิ์

เช่นมูลค่าก่อสร้างอาคารคือ 50 ล้านบาท เช่ามา 5 ปี เท่ากับตัดค่าเสื่อมราคาและสึกหรอ 5 ปี คิดค่าเสื่อมราคาปีละ 5% เท่ากับตัดค่าเสื่อมราคาไป 25% คิดเป็นเงิน 12.50 ล้านบาท เหลือมูลค่าอาคารสุทธิ 37.50 ล้านบาท คำนวณได้มูลค่าคงเหลือของอาคารเท่าไหร่ให้พักเอาไว้ก่อน ต้องไปหาราคาตลาดของอาคาร เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่ามาเทียบ หากราคาตลาดของอาคาร คือ 70 ล้านบาท งานนี้ก็ต้องเสียภาษีจาก ราคาตลาดของอาคาร คือ 70 ล้านบาท ขาดตัว

เมื่อต้องนำมูลค่าอาคารที่ได้รับมารวมเป็นเงินได้ คุณสรรพ์ท่านก็นักเลงพอ ยอมให้นำค่าใช้จ่ายเกี่ยว กับการให้เช่ามาหักรายจ่ายได้ ไม่ได้หมายถึงค่าก่อสร้างอาคาร หรือเสื่อมราคาอาคารนะ เพราะเราไม่ได้เป็นผู้จ่าย เราได้มาฟรีจะนำมาหักหาได้ไม่ แต่การหักรายจ่ายตามความจำเป็นและสมควรคือ นำรายจ่ายที่เกี่ยวกับการให้เช่าที่ได้จ่ายไป เช่นเงินเดือน, ค่าจ้างพนักงาน, ค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้อง หรือเลือกหักรายจ่ายเป็นการเหมาจากการให้เช่าที่ดินที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเกษตร 10%

คำถามที่เฮียคงอยากรู้ คือ ที่เล่ามาทั้งหมด ช่วยบรรเทาภาระภาษีให้น้อยลงได้ไหม ตอบแบบช้าชัดเน้นเนื้อว่า ช่วยอะไรไม่ได้มากนักหรอก เพราะกรรมสำเร็จแล้ว เอ๊ย..ความผิดสำเร็จไปหมดแล้ว จะย้อนกลับไปไม่ขอรับอาคารก็คงไม่ได้ คงได้แต่ทำใจคิดคำนวณว่า ภาษีที่ต้องชำระมากน้อยแค่ไหน จะขายอาคารหรือนำที่ดินอาคารสิ่งปลูกสร้างไปให้เช่า โดยขอเรียกเก็บเงินกินเปล่าก้อนใหญ่ เพื่อนำมาจ่ายภาษีในคราครั้งนี้ไปก่อน

หากว่าใครผ่านมาได้อ่านบทความนี้ อยากบอกเล่าให้เป็นอุทาหรณ์กับหลายท่านที่มีที่ดินให้เช่า หากมีผู้เช่าและต้องการสร้างอาคารบนที่ดินของเรา ให้มาหาปราบล่วงหน้า ยอมจ่ายชำระค่าครู ค่าความรู้ในการวางแผนภาษีให้ดี และคิดให้รอบคอบอาจจะทำให้ประหยัดภาษีลงได้บ้าง หรืออาจจะเสียภาษีไปยิ้มไป

#เช่าอสังหาริมทรัพย์ #เช่าที่ดินไม่ใช่เพื่อการเกษตร #ค่าแห่งอาคารที่ได้รับกรรมสิทธิ์ #ภาษีเงินได้หักณที่จ่าย #ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา #สัญญาต่างตอบแทนพิเศษกว่าการเช่า #ราคาตลาด #ค่าเสื่อมราคาและสึกหรอ