ขายฝากจำนอง

"โทษคนอื่นแก้ไขอะไรไม่ได้

โทษตัวเองแก้ไขได้"

            ผมมีคำถามมาฝากอาจารย์ในเทศกาลวาเลนไทน์แทนความคิดถึงสักเรื่อง ถือว่าแทนดอกกุหลาบแห่งความคิดถึงละกันนะครับ วาเลนไทน์ปีนี้มีคนมาฝากรักผม โดยนำที่ดินมาให้ บอกว่าช่วงนี้เดือดร้อนเพราะเงินดิจิตอลล่าช้า ไม่เข้าแอพตามนัดหมายแต่จะกลายมาเป็นเงินทอน เอ๊ย..เงินโอนเข้าบัญชีแบบปกติธรรมดา เงินเข้าก็ค่อยกดโอนไปใช้ ทำให้ต้องนำที่ดินมาจำนองเพื่อขอเงินไปหมุนก่อน ตอนแรกก็คิดว่ารับจำนองเหมือนรายอื่น แต่มีผู้หวังดีมาสะกิดให้ระวังรายนี้ให้ดี เพราะจำนองไปทั่วพอถึงเวลาก็ไม่มาไถ่จำนอง สร้างปัญหามาแล้วทั่วทุกหัวระแหง ถ้าจะปล่อยกู้จริงๆรับซื้อฝากดีกว่า จบเรื่องจบราวไป พอพูดจบผู้หวังดีรายนี้ ก็เดินจากไปราวกลับจะโดนกู้แทน

ทิ้งให้ผมยืนงงในดงลูกหนี้ว่า จะเอาอย่างไรต่อ จะรับจำนองดีหรือจะรับซื้อฝากดี แต่ก็ไม่รู้จริงๆ ว่ารับซื้อฝากเป็นอย่างไรดีกว่า อย่างไรทำให้กลับตัวก็ไม่ได้ จะเดินต่อไปก็ไปไม่ถึง เลยต้องมาหาอาจารย์กู้ เอ๊ย..อาจารย์ปราบ ว่ามันเป็นอย่างไร รับซื้อฝากดีไหม พอได้คำตอบจะได้ตัดสินใจได้

สินเชื่อต้องฟ้องก่อนยึด

ขายฝากยึดได้ไม่ต้องฟ้อง

ก่อนทำการใดต้องไตร่ตรองให้รอบคอบเสียก่อน เป็นสิ่งที่ไม่อยากจะเชื่อว่าจะเกิดกับคุณพี่ลูกศิษย์รายนี้ เพราะปกติเป็นคนคิดเร็วทำไว ทำเสร็จค่อยมาตามแก้ไขปัญหาทุกที แก้ไขได้บ้างไม่ได้บ้าง แล้วแต่กรรมเวรที่ทำมา จำนองคุณพี่คงพอรู้เรื่องราว เพราะรับจำนองจนที่ดินล้นเซฟแล้ว แต่ขอย้ำเตือนว่าการจำนองเป็นการนำอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนอง หากผู้จำนองผิดนัดไม่ชำระหนี้กู้ยืมตามกำหนด ผู้รับจำนองสามารถฟ้องบังคับชำระหนี้ และฟ้องบังคับคดีต่อทรัพย์สินได้

ส่วนการขายฝากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที จนกว่าผู้ขายฝากจะนำเงินไปไถ่ถอนคืนทรัพย์สินในวันที่กำหนด หากผู้ขายฝากผิดนัดชำระเงินไถ่ถอนคืน ผู้รับซื้อฝากสามารถยึดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นได้ โดยไม่ต้องทำการฟ้องร้องบังคับคดี

เข้าใจละถ้าเป็นแบบนี้ก็เสร็จโก๋ ที่ผ่านมาที่ดินกองท่วมบ้าน จะฟ้องก็เสียดายตังค์ ฟ้องไปแม้จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ก็ต้องเสียเงินเสียเวลาฟ้อง ถ้ารับซื้อฝากทั้งหมดแบบนี้ ที่ดินก็เป็นของผมเรียบร้อย นำไปขายเก็บเงินเข้าเป๋าไม่ต้องมานั่งรอเงินดิจิตอลเหมือนทุกวันนี้ สรุปผมไปเจรจาขอรับซื้อฝากจะได้ลดเสี่ยงลดเสียวไปละครับ

จำนองไม่ถือเป็นการขาย

ขายฝากถือเป็นการขาย

            ใจเย็นก่อนครับคุณพี่ ก่อนสรุปต้องรู้ความแตกต่างอีกเรื่อง ที่สำคัญเพราะการจำนองเป็นการกู้ยืมโดยมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ไม่ได้ถือเป็นการขายไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีแต่อย่างใด ในทางกลับกันการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นำมาฝากขายกับคุณพี่ จะกลายเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์โดยมีเงื่อนไขการซื้อคืน ซึ่งจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ผู้ขายฝากจะต้องเสียภาษีครบถ้วนทุกดอก ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คำนวณจากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝากแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณอัตราก้าวหน้าตามจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์

ขายฝากอสังหาริมทรัพย์

ที่ถือกรรมสิทธิ์เกินกว่า 5 ปี
ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

            ไม่ว่าจะขายหรือขายฝากหากถือนานเกินกว่า 5 ปี นับแต่วันได้มา จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยจะต้องเสียอากรแสตมป์อัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า อย่างน้อยก็บรรเทาภาระภาษีให้ผู้ขายได้ไม่มากก็น้อย ส่วนภาษีตัวอื่นคนขายฝากจะยอมจ่ายหรือไม่ คงต้องไปว่ากันเองจะจำนองหรือขายฝาก แต่เรื่องราวขายฝากเพิ่งจะเริ่มต้น ปราบขอตัวไปรับดอกกุกลาบที่ทำจากแบ๊งค์ม่วงแบ๊งค์เทาของ F.C. ตอบแทนการให้คำปรึกษามาตลอดทั้งปีก่อนนะ