เสียภาษีจากการขายที่ดินอย่างไรจึงจะถูกที่สุด

คำถามที่ต้องการให้ที่ปรึกษาตอบ

                คุณแม่จะขายที่ดิน และแบ่งเงินให้ลูก ๆ ควรวางแผนภาษีอย่างไรดีคะ ข้อมูลมีดังนี้ค่ะ

<!--[if !supportLists]-->1.ที่ดินเปล่าจำนวน 3 โฉนด คุณแม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่ผู้เดียว

<!--[if !supportLists]-->2.ที่ดินจำนวนสองโฉนดได้ถือครองมาแล้วเกิน 10 ปี แต่ละโฉนดเกิดจากการรวมโฉนดแปลงย่อยเมื่อ 9 ปีที่แล้ว

<!--[if !supportLists]-->3.มีโฉนดฉบับหนึ่งซึ่งคุณแม่ถือครองกรรมสิทธิ์เนื้อที่ดิน 80% มาเกิน 10 ปี และอีก 20% เพิ่งซื้อต่อมาจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมเมื่อปี 54

<!--[if !supportLists]-->4.ขายพร้อมกันทั้ง 3 โฉนด กรมที่ดินจะประเมินภาษีแยกตามโฉนดแต่ละฉบับหรือไม่คะ

<!--[if !supportLists]-->5.ถ้าคุณแม่ใส่ชื่อลูก ๆ เข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคุณแม่ในโฉนดแต่ละฉบับ โดยกำหนดสัดส่วนการถือครอง เมื่อขายทั้งโฉนดฐานภาษีจะต่ำลงหรือไม่คะ วิธีนี้ทำได้หรือไม่ และมีข้อดี / เสียอย่างไรค่ะ

<!--[if !supportLists]-->6.ลูกทั้ง 5 คนอายุเกิน 20 ปี และต่างมีรายได้ของตนเองทั้งหมด

ขอกราบขอบพระคุณทีมงานมา ณ โอกาสนี้

ด้วยความเคารพอย่างสูง

ruok71

เรียน  คุณruok71

                ก่อนการวางแผน มาดูประเด็นของภาษีที่เกี่ยวข้องในแต่ละกรณีกันก่อน เมื่อได้ข้อมูลแล้วลองนำตัวเลขมาใส่ เพื่อคำนวณภาระภาษีในแต่ละวิธี น่าจะทำให้ได้คำตอบที่แน่นอน ชัดเจนกว่า

1. <!--[endif]-->การขายที่ดินที่ได้มาโดยวิธีอื่น เช่น ซื้อมา มีวิธีการคำนวณภาษีดังนี้

    ราคาประเมิน

หัก  ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์

     รายได้หลังหักรายจ่าย

หาร จำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์

     คำนวณภาษีเงินได้ต่อปี

คูณ จำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์

     ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระ

<!--[if !supportLists]-->2.การขายที่ดิน 3 โฉนด กรมที่ดินจะคำนวณภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ แยกเป็นรายโฉนด โดยแปลงที่ถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามพระราชกฤษฎีกา ส่วนแปลงที่เพิ่ได้รับกรรมสิทธิ์ในปี 54 โดยหลักการแล้วต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

<!--[if !supportLists]-->3.กรณีระบุชื่อลูก ๆ ลงในโฉนดแต่ละแปลง เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ กรมที่ดินจะคำนวณภาษีโดยแยกตามสัดส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในแต่ละแปลง มีข้อดี และข้อเสียสรุป ดังนี้

ข้อดี

<!--[if !supportLists]-->3.1 ฐานภาษีเงินได้ของแต่ละคนจะลดต่ำลง เนื่องจากต้องคำนวณตามสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของลูก ๆ แต่ละคนจะมีผลทำให้ภาษีเงินได้ลดลง

ข้อเสีย

<!--[if !supportLists]-->3.2 ต้องเสียค่าธรรมเนียม อากรแสตมป์ ตอนเพิ่มชื่อลูก ๆ เข้าไปในแต่ละแปลง

<!--[if !supportLists]-->3.3 การขายที่ดินในส่วนที่ลูก ๆ ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหากำไรตาม พรฎ 342 มาตรา 4 (6) ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากเข้าถือกรรมสิทธิ์ไม่ถึง 5 ปี

<!--[if !supportLists]-->4.การวางแผนภาษีในกรณีนี้ เนื่องจากระยะเวลาในการถือกรรมสิทธิ์โดยส่วนใหญ่ค่อนข้างนาน และหากวัตถุประสงค์ในการซื้อ ไม่ได้มุ่งในทางค้าหากำไร (ซื้อมาขายไปเป็นปกติธุรกิจ) การให้คุณแม่ขายโดยตรง น่าจะเป็นประโยชน์มากกว่า เพราะ

<!--[if !supportLists]-->4.1 ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับที่ดินแปลงที่ถือกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี

<!--[if !supportLists]-->4.2 สามารถเลือกไม่นำมารวมกับเงินได้อื่นเพื่อคำนวณภาษีได้ตามมาตรา 48 (4)

<!--[if !supportLists]-->5.การวางแผนเพื่อลดภาระภาษีเงินได้สำหรับคุณแม่ อาจจะทำการขาย โดยแบ่งแปลงย่อยขาย จะทำให้ภาระภาษีลดลง เพราะกรมที่ดินจะคำนวณภาษี แยกเป็นรายแปลง จะทำให้ภาระภาษีลดลงได้บ้างไม่มากก็น้อย

ลองนำแนวทางตามที่ชี้แจง มาทดสอบคำนวณโดยใส่ตัวเลขน่าจะทำให้เห็นภาพได้ชัดเจนมากขึ้นว่าแนวทางไหน เหมาะสม และประหยัดภาษีได้มากน้อยแค่ไหน ทั้งนี้ ได้แนบกฎหมายที่เกี่ยวข้องมาเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจ

มาตรา 48 เงินได้พึงประเมินต้องเสียภาษีเงินได้ดังต่อไปนี้

(4)  ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีตาม (1) และ (2) ก็ได้ เฉพาะเงินได้ตามมาตรา 40 (8) ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มา โดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ดังต่อไปนี้

(ก) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

(ข) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (ก) ให้หักค่าใช้จ่ายได้ตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฏีกา เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

มาตรา 50 ให้บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม หรือคณะบุคคลผู้จ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 หักภาษีเงินได้ไว้ทุกคราวที่จ่ายเงินได้พึงประเมินตามวิธีดังต่อไปนี้

(5) ในกรณีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) เฉพาะที่จ่ายให้แก่ผู้รับซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์ ให้คำนวณหักดังต่อไปนี้

(ก)สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้คำนวณภาษีตามเกณฑ์ในมาตรา 48(4) (ก) เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น

(ข)สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (ก) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา แล้วคำนวณภาษีตามเกณฑ์ในมาตรา 48(4) (ข) เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น

(6) ในกรณีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ให้ผู้โอนหักภาษีตามเกณฑ์ใน (5) โดยถือว่าผู้โอนเป็นผู้จ่ายเงินได้

พระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529    

มาตรา 4  เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 48 (4)(ข) และมาตรา 50 (5)(ข) แห่งประมวลรัษฎากร ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาดังต่อไปนี้      

จำนวนปีที่ถือครอง

1

2

3

4

5

6

7

8 ปีขึ้นไป

ร้อยละของเงินได้

92

84

77

71

65

60

55

50

เว้นแต่ผู้มีเงินได้จะแสดงหลักฐานต่อเจ้าพนักงานประเมิน และพิสูจน์ได้ว่ามีค่าใช้จ่ายมากกว่านั้น ก็ยอมให้หักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร ทั้งนี้ให้นำมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากรมาใช้บังคับโดยอนุโลม แต่ถ้าตามหลักฐานที่นำมาพิสูจน์นั้นปรากฏว่ามีรายจ่ายที่หักได้ตามกฎหมายน้อยกว่าอัตราค่าใช้จ่ายที่กำหนดไว้ข้างต้นก็ให้ถือว่ามีค่าใช้จ่ายเพียงเท่าหลักฐานที่นำมาพิสูจน์พระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342)

มาตรา4 ให้การขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร

(1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน

(2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

(3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขายรวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว

(4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่ง สาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว

(5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของ นิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร

(6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่

(ก) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

(ข) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

(ค) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ในกรณีที่ที่ดิน และอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (ค) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลาห้าปีตามความใน (6) ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง

(ง) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

(จ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทางมรดก ให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

(ฉ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากรโดย ไม่มีค่าตอบแทน

(ช) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะใน กรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

                หวังว่าคำตอบจะเป็นประโยชน์

ด้วยรัก

นายภาษี

NEED SOME BUSINESS SUGESSION?

WE CAN HELP YOU

เราภูมิใจเป็นอย่างมากหากท่านสามารถใช้ประโยชน์ หรือส่งต่อข้อมูลข่าวสารให้เพื่อนนักธุรกิจ นักบัญชี ภาษี และอื่นๆ เพื่อนำไปใช้ และได้ประโยชน์อย่างเต็มที่...อย่างไรก็ตาม สำหรับการถ่ายทอดความรู้ที่ได้รับความอนุเคราะห์จากบรรดาที่ปรึกษาในการแวะเวียนมาบรรเลงใน msgconsultant.com ประกอบด้วย

We are very proud if you can take advantage or forward the information to the business tax accountants and others to apply and to take full advantage of them. However, knowledge that has been in favor of those that came into play.

Related Site :

บริษัท เอ็มเอสจี คอนซัลแทนท์ จำกัด

149, 151 ถนนกาญจนาภิเษก แขวงหลักสอง เขตบางแค กรุงเทพฯ 10160
โทร. 02-803-6820, 02-8036821, 02-803-6822
แฟกซ์ 02-903-0080 ต่อ 6820
Email : info@msgconsultant.com