เสียภาษีจากการขายที่ดินอย่างไรจึงจะถูกที่สุด

คำถามที่ต้องการให้ที่ปรึกษาตอบ

                คุณแม่จะขายที่ดิน และแบ่งเงินให้ลูก ๆ ควรวางแผนภาษีอย่างไรดีคะ ข้อมูลมีดังนี้ค่ะ

<!--[if !supportLists]-->1.ที่ดินเปล่าจำนวน 3 โฉนด คุณแม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่ผู้เดียว

<!--[if !supportLists]-->2.ที่ดินจำนวนสองโฉนดได้ถือครองมาแล้วเกิน 10 ปี แต่ละโฉนดเกิดจากการรวมโฉนดแปลงย่อยเมื่อ 9 ปีที่แล้ว

<!--[if !supportLists]-->3.มีโฉนดฉบับหนึ่งซึ่งคุณแม่ถือครองกรรมสิทธิ์เนื้อที่ดิน 80% มาเกิน 10 ปี และอีก 20% เพิ่งซื้อต่อมาจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมเมื่อปี 54

<!--[if !supportLists]-->4.ขายพร้อมกันทั้ง 3 โฉนด กรมที่ดินจะประเมินภาษีแยกตามโฉนดแต่ละฉบับหรือไม่คะ

<!--[if !supportLists]-->5.ถ้าคุณแม่ใส่ชื่อลูก ๆ เข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคุณแม่ในโฉนดแต่ละฉบับ โดยกำหนดสัดส่วนการถือครอง เมื่อขายทั้งโฉนดฐานภาษีจะต่ำลงหรือไม่คะ วิธีนี้ทำได้หรือไม่ และมีข้อดี / เสียอย่างไรค่ะ

<!--[if !supportLists]-->6.ลูกทั้ง 5 คนอายุเกิน 20 ปี และต่างมีรายได้ของตนเองทั้งหมด

ขอกราบขอบพระคุณทีมงานมา ณ โอกาสนี้

ด้วยความเคารพอย่างสูง

ruok71

เรียน  คุณruok71

                ก่อนการวางแผน มาดูประเด็นของภาษีที่เกี่ยวข้องในแต่ละกรณีกันก่อน เมื่อได้ข้อมูลแล้วลองนำตัวเลขมาใส่ เพื่อคำนวณภาระภาษีในแต่ละวิธี น่าจะทำให้ได้คำตอบที่แน่นอน ชัดเจนกว่า

1. <!--[endif]-->การขายที่ดินที่ได้มาโดยวิธีอื่น เช่น ซื้อมา มีวิธีการคำนวณภาษีดังนี้

    ราคาประเมิน

หัก  ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์

     รายได้หลังหักรายจ่าย

หาร จำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์

     คำนวณภาษีเงินได้ต่อปี

คูณ จำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์

     ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระ

<!--[if !supportLists]-->2.การขายที่ดิน 3 โฉนด กรมที่ดินจะคำนวณภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ แยกเป็นรายโฉนด โดยแปลงที่ถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามพระราชกฤษฎีกา ส่วนแปลงที่เพิ่ได้รับกรรมสิทธิ์ในปี 54 โดยหลักการแล้วต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

<!--[if !supportLists]-->3.กรณีระบุชื่อลูก ๆ ลงในโฉนดแต่ละแปลง เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ กรมที่ดินจะคำนวณภาษีโดยแยกตามสัดส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในแต่ละแปลง มีข้อดี และข้อเสียสรุป ดังนี้

ข้อดี

<!--[if !supportLists]-->3.1 ฐานภาษีเงินได้ของแต่ละคนจะลดต่ำลง เนื่องจากต้องคำนวณตามสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของลูก ๆ แต่ละคนจะมีผลทำให้ภาษีเงินได้ลดลง

ข้อเสีย

<!--[if !supportLists]-->3.2 ต้องเสียค่าธรรมเนียม อากรแสตมป์ ตอนเพิ่มชื่อลูก ๆ เข้าไปในแต่ละแปลง

<!--[if !supportLists]-->3.3 การขายที่ดินในส่วนที่ลูก ๆ ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหากำไรตาม พรฎ 342 มาตรา 4 (6) ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากเข้าถือกรรมสิทธิ์ไม่ถึง 5 ปี

<!--[if !supportLists]-->4.การวางแผนภาษีในกรณีนี้ เนื่องจากระยะเวลาในการถือกรรมสิทธิ์โดยส่วนใหญ่ค่อนข้างนาน และหากวัตถุประสงค์ในการซื้อ ไม่ได้มุ่งในทางค้าหากำไร (ซื้อมาขายไปเป็นปกติธุรกิจ) การให้คุณแม่ขายโดยตรง น่าจะเป็นประโยชน์มากกว่า เพราะ

<!--[if !supportLists]-->4.1 ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับที่ดินแปลงที่ถือกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี

<!--[if !supportLists]-->4.2 สามารถเลือกไม่นำมารวมกับเงินได้อื่นเพื่อคำนวณภาษีได้ตามมาตรา 48 (4)

<!--[if !supportLists]-->5.การวางแผนเพื่อลดภาระภาษีเงินได้สำหรับคุณแม่ อาจจะทำการขาย โดยแบ่งแปลงย่อยขาย จะทำให้ภาระภาษีลดลง เพราะกรมที่ดินจะคำนวณภาษี แยกเป็นรายแปลง จะทำให้ภาระภาษีลดลงได้บ้างไม่มากก็น้อย

ลองนำแนวทางตามที่ชี้แจง มาทดสอบคำนวณโดยใส่ตัวเลขน่าจะทำให้เห็นภาพได้ชัดเจนมากขึ้นว่าแนวทางไหน เหมาะสม และประหยัดภาษีได้มากน้อยแค่ไหน ทั้งนี้ ได้แนบกฎหมายที่เกี่ยวข้องมาเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจ

มาตรา 48 เงินได้พึงประเมินต้องเสียภาษีเงินได้ดังต่อไปนี้

(4)  ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีตาม (1) และ (2) ก็ได้ เฉพาะเงินได้ตามมาตรา 40 (8) ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มา โดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ดังต่อไปนี้

(ก) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

(ข) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (ก) ให้หักค่าใช้จ่ายได้ตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฏีกา เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

มาตรา 50 ให้บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม หรือคณะบุคคลผู้จ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 หักภาษีเงินได้ไว้ทุกคราวที่จ่ายเงินได้พึงประเมินตามวิธีดังต่อไปนี้

(5) ในกรณีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) เฉพาะที่จ่ายให้แก่ผู้รับซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์ ให้คำนวณหักดังต่อไปนี้

(ก)สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้คำนวณภาษีตามเกณฑ์ในมาตรา 48(4) (ก) เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น

(ข)สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (ก) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา แล้วคำนวณภาษีตามเกณฑ์ในมาตรา 48(4) (ข) เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น

(6) ในกรณีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ให้ผู้โอนหักภาษีตามเกณฑ์ใน (5) โดยถือว่าผู้โอนเป็นผู้จ่ายเงินได้

พระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529    

มาตรา 4  เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 48 (4)(ข) และมาตรา 50 (5)(ข) แห่งประมวลรัษฎากร ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาดังต่อไปนี้      

จำนวนปีที่ถือครอง

1

2

3

4

5

6

7

8 ปีขึ้นไป

ร้อยละของเงินได้

92

84

77

71

65

60

55

50

เว้นแต่ผู้มีเงินได้จะแสดงหลักฐานต่อเจ้าพนักงานประเมิน และพิสูจน์ได้ว่ามีค่าใช้จ่ายมากกว่านั้น ก็ยอมให้หักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร ทั้งนี้ให้นำมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากรมาใช้บังคับโดยอนุโลม แต่ถ้าตามหลักฐานที่นำมาพิสูจน์นั้นปรากฏว่ามีรายจ่ายที่หักได้ตามกฎหมายน้อยกว่าอัตราค่าใช้จ่ายที่กำหนดไว้ข้างต้นก็ให้ถือว่ามีค่าใช้จ่ายเพียงเท่าหลักฐานที่นำมาพิสูจน์พระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342)

มาตรา4 ให้การขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร

(1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน

(2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

(3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขายรวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว

(4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่ง สาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว

(5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของ นิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร

(6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่

(ก) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

(ข) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

(ค) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ในกรณีที่ที่ดิน และอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (ค) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลาห้าปีตามความใน (6) ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง

(ง) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

(จ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทางมรดก ให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

(ฉ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากรโดย ไม่มีค่าตอบแทน

(ช) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะใน กรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

                หวังว่าคำตอบจะเป็นประโยชน์

ด้วยรัก

นายภาษี